Актуалните промени в Закона за управлението на етажната собственост, за професията “домоуправител” и ползите от програмата за саниране на многофамилните жилищни сгради.

  Г. Славов*: Професионалните домоуправители работят полулегално.Професията официално не съществува заради юридически непълноти, коментира консултантът на Националната асоциация на домоуправителите в Република България.

  - Г-н Славов, кои са най-съществените изменения в Закона за управлението на етажната собственост?

   Първо, за провеждането на общото събрание се въвежда минимален кворум от собствениците, притежаващи 33% идеални части от общите части. Досега се изискваше кворум от 67% и ако той не се получеше, събранието се провеждаше след 1 час, независимо от броя на присъстващите. Така важните решения можеха да се вземат от шепа хора, а това не беше много справедливо. Защото например в блок от 20 етажа 5 човека можеха да вземат решения, които засягат всички   собственици.

  Второ, въведе се 67% съгласие за учредяване на сдружение на собствениците. Изискване за кандидатстване по повечето европейски програми е сдружаването на собствениците. Досега се искаше единодушно съгласие за учредяване на сдружението, което беше трудно приложимо. По мои наблюдения, в София досега са учредени десетина-петнайсет сдружения. Надявам се, че при 67% ще има по-висока активност.

 Крайните срокове за регистриране на етажната собственост в съответните общини бяха многократно удължавани. По наредбата за публичния регистър етажните собствености трябваше да бъдат регистрирани до 30 юни 2010 г. Впоследствие се вмениха задължения на кметовете там, където не е регистрирана, те да проведат общо събрание и да я регистрират. Това е абсолютно неприложимо, защото общините нямат нито административен, нито финансов капацитет и в крайна сметка прехвърлят отговорността на съда. Общините са абдикирали от отговорност.

 Друго по-важно изменение, е че 75% от собствениците могат да вземат решение за кредит или за кандидатстване за субсидия. За провеждането на общо събрание пък вече не се изисква лично връчване на покани на всеки собственик, както беше преди.

 Що се отнася до наемателите, техните права се приравняват в голяма степен с тези на собствениците. Наемателите, обитателите и ползвателите могат да вземат определени решения на общото събрание, да участват в определянето на консумативните разходи и други. Целта на тези изменения е да защитят наемателите, защото досега те имаха само задължения.

 - Какъв е делът на етажните собствености, които са изпълнили изискванията на закона, имат проведено общо събрание, избран домоуправител и са регистрирани?

 Данните ги изнесе бившият министър на регионалното развитие Росен Плевнелиев. Той обяви по време на едно пленарно заседание, че регистрираните етажни собствености са 44% в национален мащаб. Веднага поставям въпроса какво става с останалите 56%? На районните кметове и на кметовете на общини им е възложено да налагат глоби за неизпълнение. В момента обаче кметовете много сериозно бягат от налагането на глоби. Първо, не им е ясна процедурата. Второ, не им е ясно как ще се налагат глобите, и трето – как ще се събират същите тези глоби. Тези 56% няма кой да ги накара да се регистрират.

Категоричен съм, че глоби трябва да има. Трябва обаче да има и някаква промяна в административната процедура за налагане и събиране на тези глоби. Според мен единствено санкциите биха мотивирали етажните собственици да се регистрират. Не е толкова трудно, нещата не са сложни, въпросът опира и до мотивацията. Хората също така не са наясно защо трябва да се регистрират етажните собствености, не са наясно със задълженията и правата, които произтичат от закона.

 Болшинството от регистрираните етажни собствености са регистрирани до изтичането на срока. След изтичането на срока процентът регистрирани е минимален. Това означава, че тези, които са стриктни и мотивирани, те си вършат работата в срок, а както казах,той беше неколкократно удължаван.

- Какви са основните проблеми на собствениците при прилагането на разпоредбите за етажната собственост?

 Най-главният проблем е събирането на консумативните разходи, разходите за ремонт, обновление и за управление. От десет човека, които идват в асоциацията, поне девет имат този проблем. Има въведена система в закона, която опитваме да прилагаме, и вече има положителни стъпки в тази насока.

- Каква система имате предвид?
  За неизпълнение на решенията от общото събрание на етажната собственост може да се приложи чл. 410 от Гражданско-процесуалния кодекс. Домоуправителите могат да си събират дължимите такси от съкооператорите, като подават заявление за издаване на заповед за изпълнение (т. нар. изпълнителен лист), както прави “Топлофикация” при събирането на дълговете си. Етажната собственост се снабдява с изпълнителен лист срещу лицето. Този вариант го препоръчвам горещо, защото когато има несъбираемост на консумативните разходи, тя става лавинообразна. Ако един не плаща, съседите един по един решават, че и те няма да плащат. Процедурата има положително въздействие, защото в голяма степен парите се събират, а това определено дисциплинира.

- Колко са стартиралите процедури, ако имате такива данни?

Не сме ги броили, много са тези случаи.

- За какви несъбрани суми става въпрос?

 Има дела за несъбрани 60 лева, но има и за далеч повече. На основание на закона може да се извади изпълнителен лист за максимум 25 хил. лева. Подобни дела обаче се водят обикновено при управление на затворени комплекси, където има договор за определена сума на кв. м.

- Докъде стигна разработването на регистъра на домоуправителите?

 Той беше предложен от депутата Николай Пехливанов. Аз мисля, че такъв регистър трябва да има и по някакъв начин да се легализира тази длъжност. Трябва да се знае кой е домоуправителят на дадена етажна собственост. Имахме предложение този регистър да е към някоя неправителствена организация, каквато е нашата. Всеки да може да влезе в Интернет и да провери кой е управителят на етажната собственост. Не знам защо това решение не се прие.

- Какъв е интересът към т. нар. професионални домоуправители?

 Това, което виждам от практиката ми, е че законът вменява доста задължения на управителите на етажната собственост, което означава, че те трябва да имат и много свободно време, за да ги изпълняват адекватно. Това е причината особено в София много хора да се обръщат към професионалните домоуправители. Таксите вече са значително по-ниски. При професионалния домоуправител има прозрачност, защото той непрекъснато се отчита, има постоянна връзка с него, има яснота и публичност на работата, събират се консумативните разходи от всички, без да се намесват лични симпатии.

Обикновено хората търсят домоуправител, който да изпълнява ролята и на касиер.

- След като тази длъжност по никакъв начин не е регламентирана, как тези хора могат да оперират легално?

  Проблемът е законодателен. В момента в класификатора на длъжностите няма такава професия. Редица организации се опитват да презентират пред комисии и институции да се въведе тази професия. Същевременно, след като официално професията не съществува, тогава с какъв договор се работи, какви осигуровки се внасят, какъв е осигурителният праг на тази професия, какви данъци се плащат? Това е много сериозен пропуск. Нещата са поставени полулегално, щом не е забранено – значи е разрешено. 

  При наемането на професионални домоуправители първо етажната собственост трябва да вземе решение на общото събрание, да набере три оферти, каквато е препоръката на закона, да сравни цените и да избере една от тях. След това назначеният домоуправител трябва да се регистрира в общината, откъдето му издават удостоверение. Във всички общини има независим регистър на домоуправителите, но проверките са сложни.

- Значи все пак има някакви регистри? 

 Да, но проверките са сложни. От район “Изгрев” например, не може да се направи проверка във “Връбница”. Затова е необходим единен регистър.

- Има ли асоциацията на домоуправителите данни за това как върви паспортизацията на многофамилните жилищни сгради?

 Паспортизацията се забавя. Срокът е удължен до 2014 г. Проблемите са много. Първо, на хората не им е ясно защо тя трябва да се прави. Законодателно чисто техническата процедура не е направена добре. Масово блоковете, строени между 1965 г. и 80-те години, нямат никаква строителна документация. Това означава, че трябва да се направи едно заснемане. Получава се, че техническата паспортизация излиза скъпа. Пишат се и мерки за енергийното обследване.

 Според наредбата след изтичането на крайния срок за доброволната паспортизация кметовете на общини отново трябва да възложат на някоя фирма да извърши паспортизацията. Но коя ще бъде тази фирма? Каква ще е сметката накрая?

  Важно е да се знае от хората, че ще има ограничения за разпоредителни сделки за жилища в сгради без технически паспорт. Когато не можете да си продадете апартамента в един блок от 10 етажа и никой не иска да се направи паспортизация, тогава представете си какво става. Препоръчвам на хората да се обръщат към юристи, които са наясно с нещата и за които тези случаи са ежедневие и практика, за да получат най-добрия съвет.

- Кадастралната карта би ли могла да реши проблема с липсата на строителна документация?

  Не, тя отразява, че в определен парцел има построена сграда на Х етажа с обща застроена плащ N кв. м. Прави се заснемане на всеки един обект, което се извършва от лицензирани фирми.

-Контролът за изготвянето на енергийните паспорти на сградите е в Агенцията по енергийна ефективност. Оттам какво казват?

 Агенцията по енергийна ефективност за мен съществува като една страница в интернет. Има регистър на лицензираните фирми за обследване на сградите и нищо повече.

- През юни тръгна програмата за саниране на многофамилните жилищни сгради. Какъв интерес регистрирате към нея до момента?

 Програмата е хубава идея, но първо трябва да бъдат изпълнени редица изисквания, да се финансира работата и едва тогава да се кандидатства за възстановяване на 60, 80 или някакви други проценти от разходите. Това звучи много добре, но ето как стоят нещата на практика. Първо, трябва да се направи паспортизация на сградата и тя да се финансира. След това трябва да се направи проект от лицензиран архитект, което също се заплаща. Следва сключването на договор с лицензирана фирма и след това, когато се направи санирането, собствениците да кандидатстват. Собствениците си задават въпроса дали не е по-добре да намерят други начини за финансиране. Има много друго възможности.

- Доколкото знам, в район "Оборище" в София работеха по проекта СТАКАТО.

 Да, той е също добро решение, защото дава възможност при слагането на фотоволтаици на покрива, фирмата да направи цялостно реновиране на сградата, което включва и изолация, и дограми, и инсталации. Така собствениците вадят минимални или даже никакви средства. Единствено подписват договор за наем на покрива, който се ползва за фотоволтаичните инсталации.

*Георги Славов е юридически консултант на Националната асоциация на домоуправителите в Република България (НДАРБ)  с 6-годишна практика в областта на вещното, облигационното и търговско право. В последните години работи в областта на управлението на етажната собственост.