Актуалните промени в Закона за управлението на етажната собственост, за професията “домоуправител” и ползите от програмата за саниране на многофамилните жилищни сгради.

  Г. Славов*: Професионалните домоуправители работят полулегално.Професията официално не съществува заради юридически непълноти, коментира консултантът на Националната асоциация на домоуправителите в Република България.

Общ преглед на бизнеса Професионален домоуправител

     Този бизнес е с голям потенциал, защото около 4.5 милиона (65%) от българите живеят в различен вид етажна собственост. Съгласно Закона за етажната собственост, това са фирми, които се занимават с управлението на блок или вход от него, срещу което получават възнаграждение от собствениците на обекти в него. Засега фирмите за професионално управление на собствеността са средоточени главно в София и другите големи градове. Повечето от тях са дъщерни дружества на Агенции за недвижими имоти или строителни фирми. Така те си докарват допълнителни приходи при сегашния застой на пазара.

 Пазар.

 Потенциалния пазар на този род услуги са големите градове (София, Варна, Пловдив, Бургас и др.), но той се разширява с бързи темпове и във все повече по-малки градове има такива фирми. Като потенциални клиенти на професионалните домоуправители са собствениците на апартаменти в нови сгради и затворени комплекси, които предпочитат да платят месечната такса и да не губят от своето време. Много от строителните фирми включват тези месечни такси още в договора за покупка на жилището. Така те си гарантират приходи за в бъдеще. Засега има малък интерес от собствениците на апартаменти в стари кооперации и панелни блокове.

 Първоначални разходи.

 Тъй като услугата „Професионален домоуправител” все още не е лицензирана и всеки може да учреди такава фирма, първоначалните разходи за създаване на фирма са същите както и при другите дейности. За начало ще ви трябват само компютър и принтер. Допълнителното оборудване зависи от това, какви услуги ще предлагате. Най-често като допълнителна услуга се предлага почистването на общите части. За тази дейност няма да ви трябват много пари -само за консумативи. Ако предлагате услуги като поддръжка на басейни или зелени площи, ел. услуги или денонощна охрана ща са ви необходими повече средства.

 Приходи и разходи.

 Цените на предлаганите услуги варират според предлаганите услуги. За базовата услуга – събиране на месечните такси, регистрация на сградата в съответната община, плащане на сметките за поддръжка на общите части и водене на касова и домова книга цените варират от 3 до 5 лв. Така при среден брой на апартаментите от 25 и средна цена от 4 лева на домакинство месечните приходи ще са около 100 лева на вход. Разходите ще са свързани най-вече с наем на офис (ако има, не е задължително поне в началото), месечни разходи за телефон и интернет. Ако предлагате почистване (от което прихода е около 50 лв. на посещение) ще трябва да наемете чистачка, на която също е добре да плащате в началото на посещение.

 Най-трудното в този бизнес е събирането на месечните такси. Дори да осигурите много начини за тяхното плащане, като банкова сметка или ePay проблема си остава. Според закона имате право да събирате тези такси и принудително, но поне засега не съм чул за подобен случай. Осигурете си клауза в договора за предсрочното му прекратяване при неплащане на вашето възнаграждение.

 Конкуренция.

 Както вече споменах конкуренцията идва от дъщерни дружества на Агенции за недвижими имоти и строителни фирми. Тяхното предимство е, че имат изградена структура и клиентска база, особено в затворените комплекси и новите сгради. Затова вие трябва да се насочите към сгради, където няма подписан договор за фасилити услуги при продажбата на жилището. От  останалите фирми най-известните са „Добрите съседи“ и “Green clean city“.

 Възможности и заплахи.

 Като възможност в този сектор се очертават предлагането на допълнителни услуги, като поддръжка, освен на общите части в блоковете, и на апартаментите в тях. Друга възможност е да се предлагат услуги за работещи хора, като плащане на лични сметки за ток, взимане на дрехи за химическо чистене и др.

 Заплаха за бизнеса са честите промени в Закона за етажната собственост и потенциалната възможност той да не се прилага, а да остане само на хартия. Тъй като сега бизнеса е раздробен между много на брой малки фирми, като неблагоприятен вариант се отчита и навлизането на големи чужди играчи, които да си преразпределят пазара.

Защо е необходим професионален домоуправител

Сигурно  сте се чудили защо във вашия блок асансьора непрекъснато е развален, общите части са мръсни и входната врата на блока не е сменявана от построяването му. Ами защото най-вероятно Домоуправителя или Председателя на Управителния съвет (ако има избрани) не си вършат работата.Обикновено за Управители на етажната собственост се избират пенсионери, които имат повече свободно време и не искат услугите да им се заплащат. На други места домоуправителите се сменят на ротационен принцип. И в двата случая това се приема като допълнителни задължения, които не се изпълняват съвестно. Причината е, че до преди десетина години за домоуправител се избираше най-авторитетния човек в блока, който имаше уважението на останалите обитатели. Сега тези хора са вече възрастни и продължават да изпълняват тази длъжност, защото просто няма кой друг. Намират се все още ентусиасти, които без заплащане или срещу скромно заплащане се наемат да организират живущите да съберат пари за нова врата на входа или да помогнат за поправката на покрива. Но те наистина не са много.

  Какво може да се направи в този случай? Решението е – Професионален домоуправител.

Как да наемем Професионален домоуправител.

   Услугата професионален домоуправител става все по-популярна, тъй като всеки е изморен от трудностите в забързаното ежедневието и на никого не му се занимава в края на деня с общите проблеми на входа. И тук изниква въпросът – как да наемем професионален домоуправител?   За да се наеме професионален домоуправител от Етажната собственост, е нужно първо да се свика легитимно общо събрание, на което да се вземе решение за наемане на чужд човек или фирма. За свикване на такова Общо събрание е нужно да бъдат уведомени всички собственици и ползватели писмено, като на две видни места се поставя обща покана. Ако отказват да приемат уведомлението или отсъстват, да бъдат залепени на вратите им уведомления.

   За да бъде нает професионален домоуправител с легитимно общо събрание, трябва да присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части на етажната собственост. Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

Професионален домоуправител - профил

       Знаете ли, че вече се предлага услуга наречена „управление на етажна собственост“?

Обикновено се извършва от частни лица или фирми, които сключват договор със собствениците на жилищната сграда за цялостна отговорност по поддръжката и нормалното функциониране на сградата. Това е така наречената услуга професионален домоуправител.

    Какъв трябва да бъде добрия домоуправител?

• Човек, който се ползва от нашето доверие и уважение.
• Да е готов да посвети свободното си време на общите проблеми на етажната собственост. 
• Да умее да разговаря с всеки от нас.
• Да умее да балансира между различните интереси в етажната собственост.
• Да ни представлява пред администрацията и операторите на обществени услуги.

   Домоуправителят трябва да знае:

• в какво състояние са общите части;
• кои са собствениците в етажната собственост;
• кои са наемателите или временно пребиваващи в сградата; 
• как да разпредели различните вноски и задълженията между обитателите;
• колко пари има в общата каса; 
• към кого да се обърне, ако възникне проблем.

  Домоуправителят прави животът ни:

• по-подреден
• по-малко конфликтен
• по-защитен.